O atraso na entrega de imóveis na planta é uma das maiores dores de cabeça enfrentadas pelos consumidores no mercado imobiliário. Além da frustração com o descumprimento do prazo, surge uma dúvida recorrente: a construtora pode continuar aplicando correção monetária pelo índice setorial, como o INCC (Índice Nacional da Construção Civil) ou o CUB (Custo Unitário Básico) mesmo estando em atraso?
A resposta é não, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Recurso Especial nº 1.729.593.
⚖️ O Entendimento do STJ
O STJ firmou a seguinte tese:
“O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
Em outras palavras, após o atraso da construtora, o índice de correção não pode mais ser o INCC (Índice Nacional da Construção Civil) ou o CUB (CUSTO UNITÁRIO BÁSICO DA CONSTRUÇÃO )— que reflete o custo de produção da obra —, pois o comprador não pode ser penalizado por uma elevação de custos de uma construção que já deveria estar concluída.
A partir do momento em que há inadimplência da construtora, o índice aplicável deve ser o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que melhor reflete a inflação real e protege o consumidor de prejuízos indevidos.
📉 Na Prática: o Que Isso Significa para o Comprador?
Imagine que a entrega do seu imóvel estava prevista para julho de 2023, com prazo de tolerância de 180 dias, e a construtora só entrega em junho de 2024.
Durante o período de atraso, não se pode aplicar o INCC OU O CUB sobre o saldo devedor. O índice deve ser substituído pelo IPCA, que geralmente é mais benéfico ao consumidor, já que o INCC e o CUB tendem a ter variação superior.
Essa substituição tem impacto direto no valor final a ser pago, evitando que o comprador arque com valores artificialmente majorados por um atraso que não lhe é imputável.
🧭 Fundamento Jurídico e Princípios Envolvidos
Esse entendimento se baseia em princípios fundamentais do Direito Civil e do Código de Defesa do Consumidor, como:
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Boa-fé objetiva
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Equilíbrio contratual
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Vedação ao enriquecimento sem causa
A construtora, ao atrasar a entrega, descumpre sua obrigação principal e não pode se beneficiar do próprio inadimplemento mantendo a aplicação de um índice criado justamente para refletir o custo da obra em andamento.
🏛️ Jurisprudência e Aplicação Prática
OSTJ consolidou a orientação (TEMA 996) que vem sendo amplamente aplicada pelos tribunais estaduais.
As decisões recentes têm determinado a substituição do INCC ou do CUB pelo IPCA a partir do término do prazo contratual (incluindo a tolerância) até a efetiva entrega das chaves, além de reconhecer indenização por lucros cessantes ou danos morais pelo atraso excessivo.
📢 Conclusão
Em síntese:
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Antes do atraso: pode-se aplicar o INCC ou o CUB, conforme previsto contratualmente.
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Após o atraso: o INCC ou o CUB devem ser substituídos pelo IPCA, para evitar prejuízo ao consumidor.
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Fundamento: princípio da boa-fé e entendimento pacificado pelo STJ (TEMA 996).
Se você é comprador e enfrenta situação semelhante, busque orientação jurídica especializada. A correção indevida pode gerar valores consideráveis a restituir e até indenização pelo descumprimento contratual.
