Quando a construtora atrasa a entrega de um imóvel, o prejuízo do comprador vai muito além da frustração. A jurisprudência brasileira consolidou o entendimento de que o consumidor tem direito não só à indenização pelos lucros cessantes, mas também à reparação por danos morais — e o Tema 996 do STJ é o marco dessa orientação.
🏗️ O que diz o Tema 996 do STJ
O Superior Tribunal de Justiça definiu que:
“O atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.”
Em outras palavras, se a construtora não entrega o imóvel no prazo, ela deve compensar o comprador pelo tempo que ele ficou privado de usar o bem — seja porque precisou pagar aluguel, seja porque deixou de receber renda locatícia.
💰 Como são calculados os lucros cessantes
Na prática, os tribunais têm adotado percentuais entre 0,5% e 1% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, considerando como referência o valor de mercado do aluguel de um imóvel semelhante.
Esse percentual serve para estimar o que o comprador deixou de ganhar ou teve que desembolsar enquanto aguardava a entrega.
Exemplo:
Um imóvel de R$ 600.000,00, com atraso de 12 meses, pode gerar uma indenização entre R$ 36.000,00 e R$ 72.000,00 a título de lucros cessantes.
⚖️ Dano moral pelo atraso na obra
Além do aspecto patrimonial, a demora excessiva na entrega tem sido reconhecida como causa de dano moral indenizável.
Os tribunais entendem que o atraso injustificado ultrapassa o mero aborrecimento e atinge o projeto de vida e a expectativa legítima do consumidor — especialmente quando há descumprimento reiterado, falta de comunicação ou precariedade na assistência pós-venda.
A indenização por dano moral costuma variar conforme a gravidade do caso, o tempo de atraso e o comportamento da construtora, podendo alcançar valores entre R$ 5 mil e R$ 20 mil, a depender do contexto.
🧭 Conclusão
O atraso na entrega de imóveis não é um “risco do negócio” do consumidor — é falha contratual da construtora, que deve responder pelos prejuízos materiais e morais causados.
O Tema 996 do STJ pacifica o entendimento e fortalece a posição do comprador, garantindo o direito à indenização por lucros cessantes e, em casos mais graves, à reparação por danos morais.
